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未上市的公司怎么估计市值?估值方法有哪些(4)

2019-11-29 11:44:31  50

    7.RNAV估值法


    RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写,释义为重估净资产。计算公式:RNAV =(物业面积×市场均价-净负债)/总股本。物业面积,均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为:公司现有物业按市场价出售应值多少钱,如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱,那么表明该公司股票在二级市场被低估。


    对公司各块资产分别进行市场化的价值分析,从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相对其RNAV,如存在较大幅度的折价现象,显示其股价相对公司真实价值有明显低估。较高的资产负债率(过多的长短期借款负债)和较大的股本都将降低RNAV值。


    RNAV法推算(以商业为例)


    (1)对商业地产对商业地产分类,确定其适用的估值方法:分类,确定其适用的估值方法:


    细分业态(便利店、标准店、大卖场等)被处置的可能性,细分业态与主营业务的相关度;


    (2)对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算: 部分物业建筑面积的数据可能没有公开,需要调研后加入;


    (3)确定物业的均价: 市场均价决定于稀缺程度。


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